El Tribunal Supremo en sentencia de 26 de mayo de 2026 confirma la condena contra los propietarios de un local de negocio, por los daños por humedades provocados en un local contiguo. Se considera por la Sala que hay responsabilidad extracontractual de los propietarios por no haber mantenido en buen estado de conservación las tuberías de su inmueble. Se les condena a indemnizar en la cantidad de 44.523,6 €.
Supuesto de hecho
Los demandados, eran propietarios de un local que había estado alquilado desde que lo adquirieron. A causa de una fuga de agua causada por el mal estado de la instalación interna de fontanería causan daños a un local colindante.
Las tuberías que discurren por los elementos estructurales del local de los propietarios demandados, presentan varios puntos de fuga debido al agotamiento de su vida útil. Con ello se produjo la acumulación de agua en la colindancia de los locales durante un periodo prolongado hasta que se hicieron evidentes los daños daños causados en el local colindante.
Oposición planteada por los propietarios demandados del local
Los demandados alegaron que el local había estado alquilado desde que lo compraron y que en el contrato de arrendamiento constaba, por un lado, que el local se entregaba en plenas condiciones de habitabilidad y, por otro, que la arrendataria se obligaba a contratar en nombre propio los suministros para dicho local y también a asumir las reparaciones exigibles que fueran necesarias por el desgaste del uso normal y ordinario del local, así como las correspondientes a «atranques y desatranques, de fontanería, electricidad y cualquier otro derivado de la necesidad de conservar el local en estado de servir al uso convenido». La empresa arrendataria, nunca comunicó a la propiedad la existencia de fugas de agua ni le trasladó quejas sobre un hipotético consumo excesivo de agua. Con fundamento en estos hechos, los demandados negaron cualquier responsabilidad en los daños y afirmaron que, de existir alguna responsabilidad, sería exclusivamente de los arrendatarios.
Las tuberías discurren por el interior de los locales y no están a la vista, por lo que dificultaba saber el estado en que se encontraban.
Decisión del tribunal Supremo
1.- Los propietarios han incurrido en una omisión culposa consistente en no vigilar y comprobar si las instalaciones de fontanería de un local ubicado en un edificio de más de un siglo de antigüedad, que han mantenido alquilado sin solución de continuidad a diferentes empresas, se encontraban en buen estado. Consideramos, además, que ese deber de comprobación y vigilancia que los recurrentes han incumplido era especialmente exigible en un local destinado a bar en el que los inquilinos iban cambiando sin una supervisión efectiva por parte de los propietarios del estado del local.
2.- El hecho de que en los distintos contratos de arrendamiento se hiciera constar que el local se encontraba en buen estado de habitabilidad, o incluso la asunción por los arrendatarios de la obligación de afrontar las reparaciones correspondientes a «atranques y desatranques [y] de fontanería» en nada obsta a la responsabilidad que incumbe a los propietarios por los daños causados a consecuencia del mal estado delos elementos estructurales de las instalaciones del local. Las prescripciones de estos contratos solo tienen fuerza vinculante entre las partes que lo firmaron ( art. 1257 CC), de modo que podrían sustentar a lo sumo un derecho de repetición de los propietarios frente a los inquilinos, pero en ningún modo serían oponibles frente a terceros.
3.- La regulación de los arrendamientos arts. 1554.2º, 1563 y 1564 del Código Civil y en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece claramente la obligación de los arrendadores de realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda o local en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 CC ( arts. 21 y 30 LAU).
4.- El art. 16.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) establece como obligaciones de los propietarios «conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento
Responsabilidad por Culpa
Nos encontramos ante un caso responsabilidad extracontractual por culpa subjetiva porque ha quedado probada la falta de diligencia de los propietarios en el mantenimiento de los elementos estructurales del sistema de fontanería que, por su antigüedad y por el tránsito de inquilinos, tendrían que haber sido revisados, y porque la causa de los daños responde sin duda al agotamiento de unas tuberías antiquísimas que no fueron sustituidas en la reforma que se hizo en el local en el 2013.
La legislación citada impone a los propietarios unas obligaciones de conservación que han sido manifiestamente incumplidas. Tratándose de un local alquilado que ha experimentado varios traspasos sin supervisión de los propietarios, si la causa de la inundación se localiza en un elemento interno del sistema estructural de fontanería, que no es apreciable a simple vista y permanece oculto, no puede exigirse a los arrendatarios que den aviso de algo que desconocen por completo.
Ante la ignorancia previa de la existencia de una avería estructural que permanece oculta para el inquilino y que, en consecuencia, no puede ser comunicada al propietario, las normas citadas en el sustentan con mucha más solidez la responsabilidad del propietario que la del arrendatario, sin perjuicio de la eventual acción de repetición que corresponda al primero contra el segundo en función de los pactos previstos en el contrato de arrendamiento, que en ningún caso serán oponibles a los terceros perjudicados. La relación física entre los locales afectados es, además, de colindancia vertical, que es una situación diferente de la prevista en el art. 1910 CC.
La tesis de los propietarios para eludir su responsabilidad vaciaría de contenido el principio de indemnidad de los perjudicados, pues ante este tipo de averías ocultas, cuya existencia se desconoce hasta que el agua encuentra una salida, frecuentemente en tromba y con una importante capacidad lesiva, no podría exigirse al inquilino adivinar o prever un defecto que permanece oculto y, como nunca se produciría la comunicación al arrendador, si su responsabilidad se hiciera depender exclusivamente de dicha comunicación, el perjudicado quedaría completamente indefenso sin posibilidad alguna de lograr la reparación del daño sufrido.
Teodoro Pérez Guerrero