La Responsabilidad civil del Albañil por obra particular.

  En la realización de obras en una vivienda particular es importante distinguir entre por un lado  las obras menores y por otro lado las obras que se rigen por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Es frecuente que  los particulares contraten un albañil con el objeto de realizar obras en su vivienda particular  desconociendo las exigencias legales de estas obras, sobre todo cuando sean de una determinada magnitud.

                Cuando las obras afecten ya sea total o parcialmente a los elementos arquitectónicos de la edificación se regirán por la LOE, ello supone la necesidad de elaboración de proyecto por un arquitecto  y de concesión de  licencia administrativa así como la intervención de los llamados Agentes de la Edificación.

                La distinción del tipo de obra que queremos hacer en nuestra residencia particular es importante de cara a los requisitos legales que luego se nos exigen. Si hablamos de una obra menor, la relación que tendremos con el albañil será una relación de derecho contractual regida por el código civil sin necesidad de  proyecto ni licencias administrativas ni de la intervención de otros profesionales de la edificación. Pero si hablamos de una obra superior, ya nos regiremos  por la normativa contenida en la LOE.

                                                     OBLIGACIÓN DEL ALBAÑIL

                El clásico albañil con el que contactamos para que nos haga una obra en nuestra vivienda como puede ser un porche en el jardín,  una piscina, etc.. tiene la obligación legal  de realizarnos las oportunas advertencias sobre las características de la  obra y si  la misma es de una envergadura superior a lo que sería un obra menor. Como profesional en la materia tiene la obligación legal de conocer si es una obra que está supeditada a la LOE, y por tanto requiere de la intervención de proyectista, de licencia administrativa y del resto de requisitos que exigen la LOE.

                El consumidor no tiene la obligación de conocer qué tipo de obras puede hacer en  inmueble  de manera particular con la contratación de un profesional albañil y cuales requieren de la intervención de los agentes de la edificación y los requisitos administrativos correspondientes.

                                   CONSECUENCIAS DEL INCUMPLIMIENTO DE ADVERTENCIA

                Cuando la obra realizada por el albañil afecta a los elementos arquitectónicos,  éste debe advertir al consumidor de esta circunstancia. Si no lo hace, responderá personalmente por todas las deficiencias que contenga la construcción a modo de una relación contractual del art 1101 Cc, sin que pueda descargar esta responsabilidad sobre el particular. Es frecuente que él profesional en caso de obra defectuosa trate de evadirse de responsabilidad, aduciendo que era una obra que precisaba de proyecto, arquitecto y licencias urbanísticas al modo  exigido por la LOE. Sin embargo, la jurisprudencia es unánime sobre esta cuestión, si el albañil no advierte al particular en el momento de la contratación de todas estas circunstancias debe pechar con todas las consecuencias y responde contractualmente aunque se tratara de una obra mayor que debería haberse regido por la LOE.

                La razón es obvia, el albañil como profesión a de la construcción está cualificado para saber qué tipo de trabajos puede hacer por si mismo sin la intervención de otros profesionales a modo de obras menores, y cuáles no. Si pretende realizar una construcción que esta fuera de su área de actuación legal así como de su capacidad profesional por un lucro económico, no puede inhibirse de responsabilidad cuando las cosas salen mal.

                Distinto sería el supuesto de que el profesional realizara las oportunas advertencias al particular. Es decir, se le advirtiera al consumidor que la construcción que pretende es una obra que se rige por la LOE y que requiere la intervención de los profesionales oportunos; en este caso  si a pesar de todas las advertencias legales, el consumidor persistiese en su realización  con el fin de ahorrarse costes y permisos legales no podría exigir responsabilidades legales al albañil contratado por las deficiencias que pudiera tener el trabajo realizado.

Teodoro Pérez Guerrero

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