CONSUMIDOR.REQUISITO ESENCIAL
Para que el comprador de una vivienda quede protegido por esta legislación es esencial que tenga la conducción de consumidor. Si no reunen la condición de consumidor quiere decir que no tendrán esta protección especial que establece esta ley. Por consumidor a efectos de esta ley, se entienden personas físicas que adquieran un inmueble con el objeto de vivir en él; esto significa que no entran dentro de este concepto las empresas y aquellas personas físicas que adquieren el inmueble como inversión o segunda residencia.
OBLIGACIONES DEL PROMOTOR INMOBILIARIO
El promotor inmobiliario tiene la obligación de aperturas cuenta especial y separada bancaria donde se ingresarán las cantidades anticipadas por los compradores a cuenta del precio final . Así mismo la entidad bancaria tiene la obligación de emplear los medios oportunos para que esto ocurra, y estos ingresos se realicen en esta cuenta bancaria separa e independiente.
Por independiente y separada se entiende una cuenta bancaria que el”promotor” no puede “tocar” hasta que la obra finalice. Pues la construcción de la vivienda se realiza a través de la financiación que suele percibir de la entidad financiera bancaria correspondiente
PROTECCION ESPECIAL DEL CONSUMIDOR
Es relativamente habitual que algunas promociones inmobiliarias no se lleven a termino por problemas económicos de las promotoras inmobiliarias. Cuando esto ocurre se debe proceder a devolver las cantidades entregadas al comprador en la cuenta bancaria separada e independiente que hicimos referencia anteriormente. Sin embargo, ni la entidad promotora ni el banco, cumplen muchas veces con este requisito. Ello da lugar a que la promotora disponga de este dinero entregado a cuenta por el comprador antes de que termine la construcción, por ello no tiene luego liquidez en el momento que hay que proceder a la devolución de las cantidades.
En estos casos, tanto la entidad promotora como la entidad bancaria son responsables. Una por no haber procedido a la apertura de cuenta separa e independiente y la otra por no controlar. La protección especial reside en que el el consumidor puede demandar también, además de a la promotora, a la entidad bancaria correspondiente para que le devuelva las cantidades entregadas junto con los intereses correspondientes. Hablamos de protección especial, porque el banco tiene una solvencia que es muy posible que no tenga la promotora, pues es muy posible esta útima se encuentre en Concurso de acreedores.
REQUISITOS QUE DEBEN REUNIR LAS ENTREGAS A CUENTA
Requisito fundamental para responsabilizar también al banco correspondiente, y por tanto asegurarse la entrega de las cantidades anticipadas por el comprador, es que este pago se haya realizado en cuenta bancaria de la promotora. Es indiferente que este pago se efectúe por trasferencia, en ventanilla o por letras de cambio, lo fundamental es que se haga en cuenta bancaria de la promotora. No se podrá responsabilizar al banco si el dinero se entrega directamente al promotor en efectivo y sin la intermediación de la entidad bancaria
INTERESES DESDE LA ENTREGA
La devolución de las cantidades al consumidor debe realizarse con los intereses legales desde la fecha de la entrega de las cantidades.
PLAZO PRESCRIPCIÓN DE LA ACCION LEGAL
Para los incumplimientos de construcción posteriores al 2015 el plazo para ejercer la accione legal será de 5 años, para los anteriores el plazo es de 15 años. Todo ello obedece a la reforma del Código Civil operada en el año 2015 sobre plazos de prescripción.
JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO. EL BANCO RESPONDE
El Alto Tribunal ya ha unificado doctrina en esta materia, dejando claro la responsabilidad de las entidades bancarias que permitan que no exijan a los promotores a la apertura de cuentas especiales, separadas e independientes. Por ello, el comprador que no se ve reintegrado en el dinero que adelantó para la construcción de su vivienda tiene derecho a reclamar a la entidad bancaria su restitución con intereses desde la entrega.
Teodoro Pérez Guerrero